Er du en av de som har en bolig og/eller fritidsbolig som står på festet grunn er det en del regler å forholde seg til om du går med tanken om å løse inn tomten. Forhåpentligvis blir du noe klokere etter å ha lest dette.
Utgangspunktet for å innløse en festetomt følger av tomtefesteloven § 32, og hovedregelen sier at en fester har rett til å kreve innløsning av en tomt for bolig- eller fritidshus når det har gått 30 år av festetiden, med mindre en kortere periode er avtalt eller festetiden er utløpt.
Etter at det er gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert andre år for boligtomter, og hvert tiende år for fritidstomter.
Har du bestemt deg for å kreve innløsning så er det viktig at du fremsetter et skriftlig krav til bortfester, og det må skje senest ett år før innløsningstiden er inne. Hvis du krever innløsing ved første mulighet etter 30 år, så betyr det at kravet må fremsettes skriftlig før festetiden går inn i det 29. året. Overholder du ikke denne fristen må du dessverre belage deg på å måtte vente ytterligere to år på å få løst inn for boligtomter, og ti år for fritidstomter.
Det finnes imidlertid unntak fra hovedregelen om at fester har rett til å innløse festetomten, og det vanlige er at bortfester viser til landbruksunntaket, jf. tomtefesteloven § 34.
Denne bestemmelsen sier at dersom festetomten tilhører en landbrukseiendom på over 100 dekar eller har mer enn 20 dekar fulldyrket jord, kan bortfester tilby forlengelse av festeavtalen i stedet for innløsning.
Bortfester kan likevel bare nekte innløsning dersom inntekten fra festetomtene overstiger et minstebeløp fastsatt i forskriften til tomtefesteloven, og utgjør minst 5 % av landbrukseiendommens driftsresultat.
Det er bortfester som må dokumentere at vilkårene er oppfylt.
Hvilken innløsningssum du som fester må betale for å løse inn tomten avhenger av om festeavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt.
Hovedregelen er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift, etter at festeavgiften er regulert på innløsningstidspunktet. Dersom det ikke er avtalt noe annet i festeavtalen vil festeavgiften reguleres i henhold til konsumprisindeksen.
I de tilfeller hvor det er mindre enn ti år igjen av festeavtalen, kan bortfester velge å heller kreve at festeavgiften oppreguleres til 2 % av råtomtverdien før festeavgiften multipliseres med 25 som nevnt over.
Som en sikkerhet for fester hvor en slik oppjustering ville gitt en veldig høy innløsningssum har lovgiver valgt å sette en øvre grense per dekar tomt på kr. 9 000,-, justert i tråd med pengeverdien hvert årsskifte fra og med 2002.
Tomtefesteloven har også et unntak fra denne 2 % regelen. I festekontrakter hvor det fremkommer at en oppjustering av festeavgiften skal skje i samsvar med endringer i pengeverdien, og festeavtalen gir festeren rett til forlengelse av festekontrakten, kan bortfester ikke bruke 2 % regelen.
For festeavtaler som er tidsbegrenset, og som da gjelder for et bestemt antall år, kan bortfester velge mellom å kreve innløsning til 25 ganger årlig festeavgift eller 40 % av råtomtverdien. I de fleste tilfeller velger bortfester i et slikt tilfelle 40 % regelen, i og med det som oftest gir høyest innløsningssum.
Reglene i tomtefesteloven kan være komplekse, og til dels vanskelig å forstå. Det kan derfor være lurt søke juridisk hjelp fra en advokat med kompetanse innen tomtefeste.
Advokatfirmaet Meland har advokater som kan bistå innenfor dette feltet, og det er bare å ta kontakt for en vurdering av din festekontrakt. Det gjelder også hvis du eventuelt er bortfester, og du er usikker på hva som er dine rettigheter og plikter.